當代中國已經(jīng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，產(chǎn)業(yè)園區的轉型升級也成為城市發(fā)展的痛點(diǎn)問(wèn)題之一，在某種意義上，產(chǎn)業(yè)園區仍處于一種自發(fā)狀態(tài)的發(fā)展模式當中，往往以一種單一的模式存在，不具備規模性和關(guān)聯(lián)性。本文以清鎮食品加工創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園區項目為例，通過(guò)對項目現狀分析與研究得出建筑功能與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展原則，根據產(chǎn)業(yè)功能的復合性特點(diǎn)形成上、中、下游全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新模式。從而為該區域經(jīng)濟發(fā)展、就業(yè)保障提供了一種從產(chǎn)品原生、產(chǎn)品加工及產(chǎn)品終端銷(xiāo)售的一站式產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，為城市發(fā)展帶來(lái)新的驅動(dòng)力。 

一方面，產(chǎn)業(yè)園區的轉型與功能提升是當前我國城市發(fā)展過(guò)程中所面臨的痛點(diǎn)問(wèn)題之一，在一定程度上仍處于單一發(fā)展模式之中；另一方面多元融合在各個(gè)領(lǐng)域的蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為社會(huì )發(fā)展的一個(gè)必要部分。如何通過(guò)“上、中、下游”全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式驅動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)持久發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新能力，將為城市、企業(yè)和個(gè)人帶來(lái)新的機遇和可能性。

基于如上兩個(gè)因素，本文具體以清鎮市食品加工創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園區的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式為研究對象。清鎮市食品加工創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園區位于貴陽(yáng)市與貴安新區的交界處，距離貴陽(yáng)市區約20KM,區位優(yōu)勢較為明顯。項目總用地323畝，總建筑面積30萬(wàn)㎡，功能主要包括標準廠(chǎng)房、物流倉庫、創(chuàng )新食品加工示范區、食堂/職工宿舍、品牌培育中心、研發(fā)中心、企業(yè)辦公、商貿服務(wù)中心、產(chǎn)業(yè)體驗中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、文化博覽中心、會(huì )議中心、檢測中心、特色酒店等。

規劃設計策略

①園區規劃盲目追求布局高大上，不重實(shí)效性；

②園區規劃還停留在傳統城市規劃模式層面上；

③園區規劃同質(zhì)化現象嚴重，競爭力缺乏；

④園區規劃水平不高，配套銜接不夠，投資環(huán)境差；

⑤園區規劃重外表空間，輕內在產(chǎn)業(yè)，缺乏驅動(dòng)力量；

⑥產(chǎn)業(yè)規劃的定位不準確，深度不夠，操作性不強。

①產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。園區的投資主體越來(lái)越多樣化；

②城市規劃體系。產(chǎn)城融合是大勢所趨；

③招商運營(yíng)體系。產(chǎn)業(yè)定位的精準和差異化是未來(lái)園區最核心的競爭力；

④金融合作體系。智慧與生態(tài)成為新標準、新亮點(diǎn)；

⑤管理和服務(wù)體系。園區平臺化規律越來(lái)越清晰。

①發(fā)展戰略定位?？茖W(xué)規劃園區全局性的發(fā)展藍圖：包括產(chǎn)業(yè)聚集、功能定位、開(kāi)發(fā)模式、運作機制等研究；

②發(fā)展定位。明確發(fā)展方向，有效提出園區整體形象：包括產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、目標客戶(hù)篩選、管控機制等研究；

③產(chǎn)業(yè)定位。加快推進(jìn)園區產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級：包括園區比較優(yōu)勢、區域產(chǎn)業(yè)鏈分工協(xié)作、細分領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)招商等研究；

④產(chǎn)業(yè)布局。深度優(yōu)化園區產(chǎn)業(yè)空間布局：包括空間承載力、特色集聚、功能分區等研究；

⑤二次創(chuàng )業(yè)。整合多重優(yōu)勢，挖掘園區發(fā)展新潛力：包括支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、園區新經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)培養、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化路徑等研究；

⑥經(jīng)營(yíng)管理。提高運營(yíng)管理水平，煥發(fā)園區發(fā)展新活力：包括管理體制、產(chǎn)業(yè)招商、品牌經(jīng)營(yíng)、孵化支持、產(chǎn)業(yè)投資等研究。

①豐富的多元空間

②鼓勵交流的場(chǎng)所空間

③多學(xué)科知識群體與創(chuàng )新型功能社區的就近結合

④資源與設施的共享

⑤吸引人的休閑設施

⑥最先進(jìn)的基礎設施

⑦靈活的變通能力和適應性

⑧發(fā)達的公交運輸系統和宜人的步行環(huán)境

⑨城市化的社區空間

⑩園區的智慧管理

傳統園區盈利模式主要依賴(lài)土地收入，不過(guò)這種模式已經(jīng)逐漸走進(jìn)瓶頸，大量園區運營(yíng)處于盈虧平衡或略有虧損的狀態(tài)，收入的主要來(lái)源是稅收分成、政府的各類(lèi)補貼和轉移支付，而為了招商引資和吸引產(chǎn)業(yè)入駐，各地園區在土地、稅收方面又采取了很多減免的優(yōu)惠政策，致使園區自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區的盈利模式并不是單一類(lèi)型的，往往是多種模式混合運作。隨著(zhù)園區開(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)發(fā)展的逐漸成熟，園區的盈利模式也將從單一走向多元，從低級階段走向高級階段。園區主要的盈利模式類(lèi)型有以下四種：

①土地運營(yíng)。原有土地只租不售，獲得土地增值；以產(chǎn)業(yè)名義低成本獲取土地

租金收入：產(chǎn)業(yè)用房地租金收入辦公地產(chǎn)：配套的辦公性房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，辦公房產(chǎn)的出租和出售住宅地產(chǎn)：獲得住宅配套，住宅出租和出售。

②增值服務(wù)。產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)：公共性技術(shù)平臺；產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)：融資、咨詢(xún)、培訓、信息、政府關(guān)系、孵化、知識、媒體、網(wǎng) 絡(luò )、物流、人力資源、軟件服務(wù)外包等；生活配套性服務(wù)：辦公生活等配套服務(wù)；園區運營(yíng)性服務(wù)：物業(yè)管理（污水處理、供水、供暖、供電、供氣）。

③模式輸出。生地開(kāi)發(fā)：土地的一級開(kāi)發(fā)建設、BOT運營(yíng)、以土地入股共同開(kāi)發(fā)；

熟地改造：原有物業(yè)改造與功能變更；委托經(jīng)營(yíng)：分享稅收或服務(wù)性收益。

④金融投資。產(chǎn)業(yè)投資：VC/PE；專(zhuān)業(yè)性公司投資：投資專(zhuān)業(yè)性公司并實(shí)現IPO；

產(chǎn)業(yè)用地資本運作：在不允許直接轉售情況下，探索作價(jià)入股方式；現有房產(chǎn)的資本運作：產(chǎn)業(yè)型房產(chǎn)股權、信托、證券化運作。

①園區的規劃首先是以產(chǎn)業(yè)平臺構建為核心導向，而不是以用地性質(zhì)和規模設定為主要目標；

②要圍繞構筑高端要素聚集能力為主要目標，包括城市服務(wù)功能的配給以及宜居環(huán)境的營(yíng)造；

③不僅僅需要考慮園區自身的利益，也更多的需要考慮園區內企業(yè)的成長(cháng)性和二次成長(cháng)培育；

④辦公生活化，更多的交流空間，開(kāi)敞明亮的辦公環(huán)境，完善的員工配套。

①關(guān)聯(lián)發(fā)展原則

②成鏈發(fā)展原則

③聚集發(fā)展原則

④集約發(fā)展原則

⑤合作發(fā)展原則

①企業(yè)定制

②產(chǎn)業(yè)服務(wù)

③產(chǎn)品定位

本項目生產(chǎn)性用房集中設置，為滿(mǎn)足不同規模企業(yè)的生產(chǎn)需求，分別設置了微型、中型、大型廠(chǎng)房及物流倉庫用房，單層面積分別為2217.06㎡、2937.76㎡、5089.84㎡及5908.48㎡。

考慮到食品加工產(chǎn)業(yè)園區的創(chuàng )新實(shí)質(zhì)性需求及城市長(cháng)遠規劃的角度，系列產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套用房的設置充分考慮每個(gè)產(chǎn)業(yè)廠(chǎng)房的可達性，提高生產(chǎn)生活效率的同事，也對城市沿街界面形象進(jìn)行提升。在產(chǎn)業(yè)布局中，提出”WE WORK共享創(chuàng )客社區”理念，為發(fā)展中企業(yè)及初創(chuàng )企業(yè)提供一站式服務(wù)設施體系。

“WE WOR共享創(chuàng )客社區”之下，設置沿街配套辦公及6m寬”WE WOR長(cháng)廊”，為企業(yè)提供辦公服務(wù)、休閑健身配套服務(wù)、時(shí)尚辦公及景觀(guān)休閑，”WE WOR長(cháng)廊”給予園區各類(lèi)產(chǎn)業(yè)一個(gè)共享的奇趣空間，進(jìn)一步提升整個(gè)園區的服務(wù)性建設。

“WE WOR共享創(chuàng )客社區”之 上，模式一：為企業(yè)提供研發(fā)、檢測、產(chǎn)業(yè)孵化、品牌培育、行政、企業(yè)服務(wù)、會(huì )議、會(huì )計、法律、金融、工程、信息等配套辦公設施，辦公模式提供共享休閑辦公、企業(yè)獨享辦公及產(chǎn)業(yè)服務(wù)辦公，為各類(lèi)企業(yè)提供多種辦公模式，形成多元化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。

“WE WOR共享創(chuàng )客社區”之 上，模式二：以實(shí)際供需關(guān)系，可聯(lián)合一層辦公將2、3層空間聯(lián)動(dòng)起來(lái)，為企業(yè)提供辦公服務(wù)、休閑健身配套服務(wù)、時(shí)尚辦公及景觀(guān)休閑，將建筑價(jià)值利益最大化。

本文針對清鎮食品加工創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園既有問(wèn)題，通過(guò)對上、中、下游產(chǎn)業(yè)分析研究，結合市場(chǎng)需求，提出該項目以全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式為契機，形成全新的產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展新模式。

主要包括產(chǎn)業(yè)相關(guān)的直接產(chǎn)業(yè)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和衍生產(chǎn)業(yè)。直接產(chǎn)業(yè)又包括上游中種植、養殖、原材料采集配送，中游研發(fā)測試、加工制造、印刷包裝，下游倉儲運輸、銷(xiāo)售貿易；關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)又包括產(chǎn)業(yè)孵化、教育培訓、認證質(zhì)檢、商貿展示、金融保險、咨詢(xún)、商業(yè)、酒店、居??；衍生產(chǎn)業(yè)又包括創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)、工業(yè)旅游、休閑旅游、娛樂(lè )休憩等。

在市場(chǎng)驅動(dòng)的大環(huán)境之下，產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展將會(huì )是多元化的，獨立發(fā)展的格局將會(huì )被打破，多元融合將會(huì )滲透到各處。未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展將會(huì )形成以產(chǎn)業(yè)為主導的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式。建筑師也將根據全新的發(fā)展模式對產(chǎn)業(yè)建筑做出更多的可能性設計，滿(mǎn)足未來(lái)產(chǎn)業(yè)建筑的多樣性、復雜性和適應性。