隨著(zhù)土地成本節節攀高

地產(chǎn)行業(yè)利潤點(diǎn)已從地上轉戰地下

而粗放式的地庫設計

無(wú)效空間

無(wú)效層高

無(wú)效車(chē)道寬度

……

諸多因素均會(huì )產(chǎn)生大量無(wú)效成本

如何控制地庫無(wú)效成本

實(shí)現地庫效益最大化

是值得研究的課題

結合武漢保利地產(chǎn)項目實(shí)踐情況，小保從車(chē)位配比、單車(chē)位指標、樓間距、地庫輪廓、柱網(wǎng)、層高、出入口、設備房七個(gè)方面梳理地庫設計管控相關(guān)問(wèn)題。

【車(chē)位配比】

車(chē)位數數量以滿(mǎn)足滿(mǎn)足規劃要求即可，在條件允許或特殊地形的情況下，提前與規劃溝通，爭取地面車(chē)位計入車(chē)位指標，并做足規劃允許地面車(chē)位，盡可能減少地庫面積。

值得注意的是，在多業(yè)態(tài)項目中，充分利用配比關(guān)系，兼顧銷(xiāo)售效果與業(yè)態(tài)需求，保證整體車(chē)位平衡。

如某項目由聯(lián)排疊墅與洋房產(chǎn)品組合，規劃要求車(chē)位配比0.8，但未規定疊墅、洋房分別車(chē)位配比，只需滿(mǎn)足整體需求就可。由于地形高差較大，盡可能少做地下室，兼顧疊墅、洋房車(chē)位需求，疊墅配比考慮1.5-2.0，盡量保證地面車(chē)位；洋房配比0.5-0.6，考慮為地下室。如此，在滿(mǎn)足業(yè)態(tài)需求與規劃要求的前提下，實(shí)現了地庫面積的最小化、銷(xiāo)售溢價(jià)最大化。

某項目車(chē)位分布圖（疊墅地面停車(chē)+洋房地下停車(chē)）

【單車(chē)位指標】

單車(chē)位指標=地庫總建面/地庫總停車(chē)位，指標直接反映了地庫的經(jīng)濟性。影響單車(chē)位指標的因素有：地庫輪廓是否規則、塔樓占比、人防占比、柱網(wǎng)尺寸、設備房布置位置等。

單車(chē)位指標控制表

一般塔樓占比較小的規則地庫，采取7800X8000柱網(wǎng)單車(chē)位指標可控制到30以下，部分項目可達到28。

7800X8000規則柱網(wǎng)（非人防）

帶人防的規則地庫，柱網(wǎng)做到7800X8000，單車(chē)位指標可控制到32，部分項目可達到31。

7800X8000不規則柱網(wǎng)（人防）

【樓間距】

樓間距在滿(mǎn)足日照、規劃要求的前提下，盡可能模數化。地庫最經(jīng)濟的排布為：車(chē)道兩邊均保證較多的垂直停車(chē)。根據車(chē)位排布經(jīng)濟性原理，樓間距、縱向跨度之間關(guān)系為：L=5.1X2+8.0XA(A為奇數，且A不小于3)（車(chē)道垂直于建筑縱向對車(chē)位擺布要求不高，不在本次討論范圍）

樓間距與車(chē)位、車(chē)道關(guān)系圖

【地庫輪廓】

地庫輪廓盡量規整，經(jīng)驗數據表明，方正地庫排布車(chē)位較多，異形或折形地庫無(wú)效面積多，對于停車(chē)效率來(lái)說(shuō)極不經(jīng)濟。另外地庫異形對支護、外圍護面積等方面也極其不利。

規則輪廓（單車(chē)位指標30平米/車(chē)位）

【柱網(wǎng)】

基本概念：小型機動(dòng)車(chē)大小1800X4800，兩邊距離其他機動(dòng)車(chē)、柱子間距300，尾部與墻體、其他機動(dòng)車(chē)間距500。

機動(dòng)車(chē)之間、機動(dòng)車(chē)與墻、柱間距

武漢本地規定：靠墻車(chē)位大小5300X2400，背靠背車(chē)位大小5100X2400，車(chē)道5500?？紤]垂直停車(chē)，柱網(wǎng)與車(chē)位長(cháng)度、車(chē)道寬度關(guān)系：C=(2A+B)/2(A為車(chē)位長(cháng)度、B為車(chē)道寬度、C為柱網(wǎng)進(jìn)深方向尺寸)。故理論最經(jīng)濟柱網(wǎng)可控制7800X7850，要求柱子大小500X（600-700），常規可控制8000X8000，柱子大?。?00-550）X（600-700）。在跨度不超過(guò)8000的情況下，柱子開(kāi)向方向控制不超過(guò)550。由于項目各因素影響，一般控制地庫8000X(8000-8100)，均可滿(mǎn)足地庫使用要求。

理論最經(jīng)濟柱網(wǎng)7800X7850

常規柱網(wǎng)8000X8000

【層高】

根據相關(guān)規范，車(chē)庫層高(H)=結構梁高(700-750)+風(fēng)管(300-350)+橋架(150)+噴淋(200)+車(chē)庫凈高(2200)+面層(50-100)+100余量。一般管線(xiàn)空間600足夠，梁高700，凈高可保證2300。

層高示意圖

層高與結構形式、柱網(wǎng)跨度、是否有人防等因素有關(guān)。一般采用無(wú)梁樓蓋較省層高，有人防層高較無(wú)人防層高高100-200。每省下100層高，可節省8-10元/平米造價(jià)。

層高控制表

此外，層高受覆土深度、墊層、找坡方式、設備管線(xiàn)控制等影響，應控制項目中覆土深度為1200，局部不超過(guò)1500；盡可能按結構找坡設計，以節省找坡厚度。設備管線(xiàn)需做管線(xiàn)綜合，盡可能減少交叉重疊，最大限度節省層高。

【出入口】

可通過(guò)控制出入口個(gè)數、寬度、形式等，以節省相關(guān)空間及面積，保證好停車(chē)，以通過(guò)最省的面積實(shí)現停車(chē)效率的最大化。

出入口個(gè)數：車(chē)庫建筑設計新規范，出入口個(gè)數較原規范有較大調整。尤其是停車(chē)在500-1000輛時(shí)，可控制2個(gè)雙車(chē)道（依當地技術(shù)管理規定為準）。另外，下層到上層地庫坡道數按下層及以下所有樓層停車(chē)數確定坡道個(gè)數與車(chē)道個(gè)數。如2層地下車(chē)庫，總停車(chē)位610，地下一層320，地下二層290。此時(shí)地下一層到地面需兩個(gè)雙車(chē)道，地下二層到地下一層需1個(gè)單車(chē)道和1個(gè)雙車(chē)道。

車(chē)位數與坡道數、車(chē)道數對應表

出入口寬度：根據規范及設置崗亭的需求，雙車(chē)道控制7米，單車(chē)道控制4米，部分項目考慮單車(chē)道考慮轉彎等因素可控制5米。

4米單車(chē)道

7米雙車(chē)道

 出入口形式：在層高一定的情況下，直線(xiàn)坡道在對地庫停車(chē)影響、坡道長(cháng)度、安全性、視線(xiàn)可達性等方面比曲線(xiàn)坡度要好。

直線(xiàn)坡道剖面

【設備房】

設備房布置原則：先布車(chē)位、后布設備用房。

對于空間、層高、服務(wù)半徑有要求的設備房（如配電房），需按相關(guān)部門(mén)（供電局）要求布置。除此外，設備房應布置于不好或不能停車(chē)的塔樓下部（上部為架空層等空間）、坡道下部或其他不能停車(chē)的邊角余料位置。

坡道下設備房

【研究總結】