由于多年從事住宅設計工作，身邊朋友買(mǎi)房總會(huì )跑來(lái)咨詢(xún)我，或是給我看戶(hù)型圖，或是給我捧來(lái)一疊樓盤(pán)資料讓我出出主意。
有時(shí)候我可以給他找到樓盤(pán)的設計院?jiǎn)?wèn)問(wèn)結構專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)，有時(shí)候我還能模擬計算一下日照。自然對于那些沒(méi)有相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識的朋友來(lái)說(shuō)，都是非常有價(jià)值的。
有了一定的成功經(jīng)驗，問(wèn)的朋友自然越來(lái)越多。于是想總結出來(lái)隨時(shí)給朋友分享。
這些經(jīng)驗主要從建筑師的角度分析，簡(jiǎn)單實(shí)用性經(jīng)驗。最終還是有些長(cháng)，不過(guò)畢竟買(mǎi)房是大事，開(kāi)發(fā)商又越來(lái)越精明，多一些防范總是好的。
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認識你的開(kāi)發(fā)商，不要盲目相信大品牌
自從某桂園的不斷被曝質(zhì)量問(wèn)題以來(lái)，某科的房屋質(zhì)量也飽受詬病。很多人覺(jué)得牌子大的房企質(zhì)量就一定過(guò)關(guān)，實(shí)際不然。大房企有自己的質(zhì)量把控體系，相應也有自己的成本管控要求，這個(gè)成本的要求就是“在滿(mǎn)足基本質(zhì)量的同時(shí)降低成本，甚至不惜犧牲質(zhì)量?！焙芏喾科笤诘胤匠鞘胁捎煤匣锶说慕?jīng)營(yíng)方式，項目負責人有絕對權力，對于質(zhì)量的把控，有時(shí)候總公司也無(wú)能無(wú)力。
有結構師和我說(shuō)，同樣一棟30層的大樓，給不同開(kāi)發(fā)商做的結構設計，結構造價(jià)就可以相差幾十萬(wàn)建造費用，雖然都能符合國家要求相應的結構要求，但是建筑抗震能力卻相差很多。那種造價(jià)低的往往是依照國家最低標準做，多是大型房企才會(huì )要求如此“嚴格”。在住宅設計中，能省多少錢(qián)是評價(jià)一個(gè)結構設計師好壞的重要標準。
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別被效果圖海報忽悠了
在購買(mǎi)房子的時(shí)候，報刊及媒體廣告上，樓書(shū)上的效果圖往往是你對小區整體環(huán)境的第一印象。殊不知在這一刻，你就已經(jīng)中了開(kāi)發(fā)商的圈套。
效果圖造假，可以說(shuō)是建筑設計師的一個(gè)常規套路，通常是開(kāi)發(fā)商授意要求，一些微小的差別往往不會(huì )被發(fā)現。比方說(shuō)，效果圖里的超大間距，中央景觀(guān)，泳池會(huì )所等。它們或真或假地把最好的一面展現在你的面前，然后在角落用最小號的字提示你“效果圖僅供參考”。
通過(guò)虛化后排建筑，減弱建筑群的壓迫感
這樣的視角你無(wú)法判斷實(shí)際的建筑間距，很多時(shí)候做了假
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戶(hù)型圖里的視覺(jué)魔術(shù)
在售樓處，你會(huì )拿到一張打印精良的彩色房型圖，上面清楚地表達了房型信息，每一個(gè)房間的家具都給你設計好。
用心檢查，就會(huì )發(fā)現表面精致的戶(hù)型圖后面藏著(zhù)許多銷(xiāo)售小伎倆。
有的戶(hù)型圖沒(méi)有標注關(guān)鍵的房間尺寸，表面看90平做了3個(gè)房間，實(shí)際每個(gè)房間都很小，使用時(shí)除了一張床什么都放不下。
這個(gè)90平的戶(hù)型設計了三個(gè)房間，看起來(lái)空間還很開(kāi)闊
但是你會(huì )說(shuō)戶(hù)型圖上不是放了床還有衣柜嗎，看來(lái)還挺寬闊的呀？原來(lái)在設計戶(hù)型圖的時(shí)候，家具已經(jīng)被悄悄縮小了比例。
同時(shí)看戶(hù)型圖還要注意一些小細節，比如是否有安放洗衣機的地方？入戶(hù)鞋柜如何擺放？陽(yáng)臺是否有墻柱遮擋？有沒(méi)有不能采光通風(fēng)的衛生間？
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樣板間如何造假
樣板間里也有貓膩，即便是設計師也不免會(huì )中招。
首先樣板間分為實(shí)地樣板間和異地樣板間。實(shí)地就是實(shí)際的房型做，異地就是因為樓未建成或種種不可描述的原因，“按照實(shí)際尺寸”在售樓處內或者另找塊地把戶(hù)型建出來(lái)給客戶(hù)參觀(guān)的樣板間。
為避免交房后客戶(hù)投訴，樣板間一般會(huì )標明與實(shí)際不符的地方，也不敢在建筑尺寸上做假。但是通過(guò)裝修手段和室內燈光的配合卻可以起到遮羞的作用。比如采光較差，面積較小的廚房，通過(guò)開(kāi)放式餐廚一體的設計來(lái)展示。而實(shí)際中，很少會(huì )做開(kāi)放廚房。
和戶(hù)型圖一樣，樣板間的家具都是特別定制的，隨身帶把卷尺，看看床的長(cháng)度，衣柜的進(jìn)深是否合理也是非常有必要的。
本身局促的房間，利用靠窗床、窄書(shū)桌、小椅子的布置擴大空間感，并通過(guò)超廣角鏡頭拍攝
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層高差一點(diǎn)可能差很多
對于一個(gè)戶(hù)型圖來(lái)說(shuō)，還有很多沒(méi)有交代的重要問(wèn)題，層高就是一個(gè)。
一般的住宅層高2.9米比較合適，也不乏很多開(kāi)發(fā)商為了省成本把層高做到2.8米。如果考慮到梁和吊頂的高度，舒適度大打折扣，要是做中央空調，那體驗就更差了。如果是超過(guò)180平的大戶(hù)型，層高能做到3米到3.3米是比較合適的。所以購房前詢(xún)問(wèn)下房子的層高是很有必要的。
這里要說(shuō)明下，層高不是凈高，2.9米的層高差不多凈高2.75米左右，售樓小姐往往也會(huì )利用這個(gè)來(lái)模糊你的概念。
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樓型圖為什么那么重要
按照一般的購房流程，選戶(hù)型的時(shí)候，售樓小姐會(huì )帶你來(lái)到沙盤(pán)前，用激光筆給你指出戶(hù)型的位置。
這中間其實(shí)少了一個(gè)重要的環(huán)節就是看樓型。一般的售樓處都會(huì )有樓型圖，你不提她也不一定會(huì )給你拿，特別是一些較差位置的戶(hù)型。
戶(hù)型圖上看起來(lái)南北通透、采光不錯的房子擺到樓型圖里就出了問(wèn)題。原來(lái)北房間窗外還有一條公共走道，原來(lái)廚房的窗戶(hù)是從天井里采光，原來(lái)你主臥窗戶(hù)對著(zhù)別人家的客廳。。。簡(jiǎn)直可怕，然而很多購買(mǎi)期房的朋友在入住前卻根本沒(méi)有想到。
只看戶(hù)型圖，你無(wú)法想象北側陽(yáng)臺后面還有一個(gè)公共走廊，衛生間和廚房朝向一個(gè)凹槽
只看戶(hù)型圖，你感受不到右邊臥室窗戶(hù)和廚房采光在一個(gè)深深的凹槽之中
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“公攤面積”不得不懂
公攤面積可以說(shuō)是中國特色了。明明買(mǎi)的120平的樓，實(shí)際只住了80平，這些公攤面積很多又是平常不會(huì )使用的消防樓梯，但是我們消防要求越來(lái)越高，樓梯、前室、走廊的寬度面積都在提高，越新的大樓公攤就越大，當然也更安全。但是對于幾萬(wàn)塊一平米的房子來(lái)說(shuō)，還是非常心疼呢。
更有一些大樓，因為一樓大堂面積大了，公攤就會(huì )大。兩戶(hù)公用同一個(gè)樓梯，因為隔壁的戶(hù)型面積小，自己的公攤的面積就大。同樣一套房子，因為隔壁面積的不同，自己的面積就會(huì )變化，實(shí)在很無(wú)語(yǔ)。所以了解公攤很有必要。
上面兩棟樓的樓形圖，右邊和中間的戶(hù)型是一樣的，但是由于下圖左側戶(hù)型減小了14㎡，從而下圖樓棟的右側戶(hù)型增加了1.1㎡的公攤面積，中間戶(hù)增加了0.9㎡的公攤面積。這些都會(huì )計算在你的建筑面積里面。
一梯幾戶(hù)也同樣關(guān)系到你的公攤面積。一部電梯服務(wù)幾戶(hù)人家，決定了你等電梯的時(shí)間，然而電梯是不是越多越好呢？顯然不是，因為電梯也是會(huì )算到你家的公攤面積里面去的，一部電梯有6個(gè)平米，加上5平米的候梯廳就是11平米，也就是說(shuō)多一部電梯對于兩戶(hù)一個(gè)單元的人家而言每戶(hù)就增加了5.5平米，按照五萬(wàn)一平的單價(jià)，就差了27.5萬(wàn)。
那么電梯多少比較合適呢？對于樓層在30層左右的住宅，每單元兩戶(hù)的人家來(lái)說(shuō)，一部電梯比較勉強，兩部就比較舒適。一個(gè)單元三四戶(hù)的樓房，兩部電梯就正好了。
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靠近電梯的房間有什么問(wèn)題
樓型圖里可以看出你家房間有沒(méi)有和電梯相鄰的臥室。按照規范，電梯相鄰的臥室需要做雙層墻，因為電梯運營(yíng)過(guò)程中會(huì )產(chǎn)生一定的噪音，雙層墻能起到一定的降噪功能。所以盡量避免選擇與電梯相鄰的臥室。
東戶(hù)小房間靠近電梯，可能有噪音干擾
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頂層的房子該不該買(mǎi)
都說(shuō)頂層的房子不要買(mǎi)，會(huì )漏水，而且保溫性能也差，夏天熱得要死。事實(shí)確實(shí)如此。因為建筑都是有使用年限的，而建筑材料的年限也不一樣，防水保溫材料的年限最短，往往只有十年，每隔幾年就應該做一次更換。首先要物業(yè)管理負責，其次還要保證購買(mǎi)的材料質(zhì)量過(guò)關(guān)。不然只能是自己掏錢(qián)動(dòng)手了。
而保溫材料再好也不能完全隔絕熱量。過(guò)去有開(kāi)發(fā)商在頂層做雙層樓板的設計來(lái)取得隔熱效果，但現在很少有開(kāi)發(fā)商愿意這么做了。
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底層的日照一般要比高層差
日照是個(gè)非常神奇的東西，不通過(guò)專(zhuān)業(yè)軟件幾乎很難判斷出來(lái)。但是有一些基本的數值是肯定的，比如高一層的日照肯定比低一層的要好，而房屋距離的遠近不能代表你日照條件的好壞。大多數小區的日照都是卡著(zhù)剛好滿(mǎn)足規范過(guò)的，所以后排一層的日照一般好不到哪里去?，F房銷(xiāo)售的時(shí)候，有的售樓小姐會(huì )和你說(shuō)某個(gè)低層南向房間要做成書(shū)房，儲藏間，廁所，將來(lái)再給你改造成房間，那么說(shuō)明這個(gè)房間的窗戶(hù)可能是不滿(mǎn)足日照規范的。
日照軟件生成的一層日照分析圖，兩種藍色區域均為日照不滿(mǎn)足的地方，建筑師一般都是按照正好滿(mǎn)足日照的最近距離排布樓棟，所以后排一二層的日照條件都會(huì )較差。
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學(xué)會(huì )看總圖
初步的看總圖主要是看周邊的環(huán)境，小區出入口位置，房屋是不是朝南，前后景觀(guān)如何，樓棟的間距是否夠大。細心的就會(huì )觀(guān)察汽車(chē)坡道出入口在哪里，小區電房在哪里，垃圾房在哪里，這些都是要盡量避免的。
通過(guò)總平面圖了解更多的信息
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選擇什么樣的建筑風(fēng)格
如果說(shuō)前面的內容你都能了解個(gè)大概，建筑風(fēng)格的選擇，可能你就覺(jué)得純粹是一種個(gè)人喜好了。別急，小區建筑立面的選擇也是非常重要的。
首先，建筑立面是建筑成本的很大一塊。成本最高，效果最好的是石材立面，可以歷久彌新。然而現在大多是都是用的真石漆和普通外墻涂料，這種產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，施工水平也因人而異。經(jīng)歷了幾年的風(fēng)吹雨淋，就會(huì )造成剝落、空鼓、變色?？雌饋?lái)慘不忍睹，而后期重新刷涂的成本也很大，小區交付后就很少有人愿意掏錢(qián)維護了。
建筑外墻中有兩個(gè)比較常用的新材料，一種叫做GRC，一種叫做EPS，它們都被用于制作建筑外立面上的裝飾線(xiàn)條。GRC是一種新型混凝土材料，EPS是則是一種類(lèi)似泡沫的材料，安裝簡(jiǎn)便，在外表面涂上真石漆可以達到以假亂真的石材效果，但卻不耐壓，稍微敲擊就會(huì )被破壞，露出里面的泡沫。如果安裝空調的工人踩上去還有安全隱患。交房后，一旦破壞再要重新制作安裝又是非常麻煩的事情。幾年前就出現某高檔別墅采用EPS材料被投訴的事件。如今這種材料仍然是最普遍的建筑外墻裝飾材料，其實(shí)并不是線(xiàn)腳越多越復雜的造型就好，國外人比較講究實(shí)際，不會(huì )做夸張的裝飾線(xiàn)腳，而是采用比較節能的外墻材料。
EPS建筑線(xiàn)腳，內部為泡沫材料
其次，不同的建筑風(fēng)格會(huì )影響你的內部感受，古典建筑風(fēng)格特別是柱式較多的ARTDECO風(fēng)格強調豎向線(xiàn)條，陽(yáng)臺上可能有柱子遮擋視線(xiàn)，窗戶(hù)的寬度也較小。而現代風(fēng)格往往有大量的落地窗，視線(xiàn)比較好，但是節能性又差了一些。
古典主義風(fēng)格強調豎向線(xiàn)條，陽(yáng)臺往往只有一面對外，視野及日照受到影響。
現代主義風(fēng)格的建筑一般會(huì )有寬敞的陽(yáng)臺，提供較好的采光和視野
最后還要仔細查看建筑的外立面有沒(méi)有合理設計每個(gè)房間的空調外機位置，和空調管預留孔洞，這些都是影響小區美觀(guān)的一部分。
以上買(mǎi)房的幾個(gè)小技巧你都記住了嗎？最后我要說(shuō)的是，有些人認為買(mǎi)房是自己的事情，自己住得舒服就行，但買(mǎi)房也是一種投資，被大眾認可的房子才能起到保值作用，所以在購買(mǎi)前多花些時(shí)間去研究還是非常值得的。